1. KES MELIBATKAN PEMBELI TUNAI (‘CASH BUYER’) DAPAT DISELESAIKAN CEPAT- KURANG DARIPADA 1 BULAN

Masyarakat berpendapat bahawa kes melibatkan Pembeli tunai (‘cash buyer’) akan dapat diselesaikan dengan cepat yakni kurang daripada 1 bulan. Pendapat ini benar sekiranya geran mempunyai tiada sekatan kepentingan / tidak melibatkan permohonan kebenaran pindah milik di Pejabat Tanah Dan Daerah.

Walau bagaimanapun, mana-mana geran yang mempunyai sekatan kepentingan, maka Peguam harus membuat permohonan bagi mendapatkan kebenaran pindah milik di Pejabat Tanah Dan Daerah yang mana ia memakan masa sekitar 1-2 bulan untuk mendapat kelulusan pindah milik dan kerana itu, transaksi jual beli tidak dapat diselesaikan kurang daripada 1 bulan.

Selain itu, walaupun Pembeli adalah Pembeli Tunai (‘cash buyer’), tetapi Pembeli mempunyai tempoh masa 3 bulan daripada tarikh Perjanjian Jual Beli atau 3 bulan daripada tarikh surat kebenaran pindah milik dari Pejabat Tanah Dan Daerah untuk membuat bayaran duit baki rumah. Oleh yang demikian, ianya bergantung kepada Pembeli Tunai tersebut sama ada ingin menyelesaikan baki bayaran dengan kadar segera atau menyelesaikan baki bayaran tersebut dalam masa 3 bulan.

2. PENJUAL TIDAK PERLU MEMBAYAR FI GUAMAN

‘bukankah hanya Pembeli sahaja yang perlu membayar fi peguam?’ ‘kenapa kami sebagai Penjual harus membayar fi peguam sedangkan kami nak jual rumah sahaja?’

Peguam sering dihujani dengan soalan-soalan seperti di atas daripada pihak Penjual ketika Peguam menerangkan kos-kos yang terlibat kepada pihak Penjual [untuk kes yang mana Penjual dan Pembeli melantik Peguam yang sama]. Hakikatnya, fi guaman bagi Penjual adalah berdasarkan keadaan geran dan mereka tidak perlu menanggung fi profesional penyediaan Perjanjian Jual Beli.

Sebagai contoh, sekiranya rumah masih ada hutang dengan mana-mana institusi kewangan dan rumah mempunyai sekatan kepentingan, maka kos yang terlibat adalah :-

a) Penyediaan dokumen lepas gadai (sama ada Deed of Receipt & Reassignment/Borang 16N) ;

b) Penyediaan borang kebenaran pindah milik ; dan

c) Penghantaran Borang CKHT 1A & 3 kepada pihak Lembaga Hasil Dalam Negeri

3. PEMBELI TIDAK PERLU MEMBAYAR KOS DUTI SETEM BORANG 14A SEKIRANYA MEMBELI RUMAH PERTAMA DAN RUMAH DI BAWAH HARGA RM 500,000.00.

Warta kerajaan di bawah (PENGECUALIAN) 2021 - [P.U.(A) 53/2021] DIBACA BERSAMA [P.U.(A) 448/2025] AKTA SETEM 1949 menetapkan bahawa mana-mana individu yang membeli rumah pertama dan rumah di bawah harga RM 500,000.00 sebelum/pada 31.12.2027 berhak mendapat pengecualian duti setem Borang 14A.

Walau bagaimanapun, terdapat beberapa contoh kes yang mana Pembeli harus membayar duti setem penuh ke atas Borang 14A walaupun Pembeli membeli rumah di bawah harga RM 500,000.00. Hal demikian kerana Pembeli telah membeli rumah di bawah harga pasaran daripada pihak Penjual. Sebagai contoh, Pembeli membeli rumah di Bangi dengan harga RM 450,000.00, iaitu di bawah harga pasaran atas budi bicara Penjual. Walau bagaimanapun, setelah Peguam melakukan proses adjudikasi Borang 14A di Lembaga Hasil Dalam Negeri, harga pasaran yang dinilai oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri adalah RM 600,000.00. Oleh yang demikian, Pembeli harus membayar duti setem penuh ke atas harga RM 600,000.00 tersebut iaitu sebanyak RM 12,000.00.

4. PEMBELI HARUS DAPAT KUNCI RUMAH SETELAH MULA MEMBAYAR ANSURAN PINJAMAN RUMAH

- ‘Saya dah mula bayar ansuran pinjaman rumah, kenapa saya tak dapat kunci rumah lagi’

- ‘aik, takkan saya dah kena bayar ansuran pinjaman rumah, kunci pun masih belum dapat lagi’

- ‘Peguam tak faham. Saya tersepit sekarang. Saya perlu bayar duit sewa rumah dan ansuran pinjaman rumah. Tak adil untuk saya’.

Sebagai Peguam Hartanah, kami sering diajukan persoalan-persoalan seperti di atas. Situasi ini lazim berlaku apabila Penjual mempunyai pinjaman sedia ada ke atas hartanah tersebut. Dalam keadaan ini, bank Pembeli biasanya akan membuat pelepasan secara berperingkat.

Pelepasan pertama lazimnya digunakan untuk menebus pinjaman Penjual terlebih dahulu bagi membolehkan hak milik hartanah dipindahkan kepada Pembeli. Sebaik pelepasan pertama dibuat, Pembeli dikehendaki mula membayar ansuran pinjaman walaupun transaksi jual beli masih belum selesai sepenuhnya dan kunci rumah belum boleh diserahkan kepada Pembeli.

Penyerahakan kunci hanya dibuat setelah pelepasan kedua dibuat oleh bank Pembeli. Oleh yang demikian, permulaan pembayaran ansuran pinjaman dan penyerahan kunci rumah adalah dua perkara yang berbeza dari sudut undang-undang dan tidak semestinya berlaku pada masa yang sama.

5. PEGUAM MELENGAHKAN URUSAN JUAL BELI – [KES GERAN INDUK (‘MASTER TITLE’), RUMAH TIADA HUTANG BANK]

- ‘rumah saya jual ini dah tiada hutang Bank. Kenapa ambil masa sampai 6-7 bulan untuk selesai?’

Bagi transaksi yang melibatkan hak milik induk (‘Master Title’) dan tidak mempunyai pinjaman bank untuk ditebus, Peguam sering kali dikaitkan dengan dakwaan sengaja melengahkan urusan apabila proses jual beli mengambil masa yang lebih panjang daripada jangkaan Pembeli atau Penjual.

Hakikatnya, tempoh penyempurnaan transaksi bukan semata-mata bergantung kepada Peguam. Bagi kes melibatkan hak milik induk (‘Master Title’), Peguam perlu mendapatkan surat pengesahan daripada pihak Pemaju terlebih dahulu sebelum memulakan transaki jual beli. Kami senaraikan tempoh masa yang diambil Pemaju untuk mengeluarkan surat pengesahan kepada Peguam untuk rujukan :-

i) Talam Industries Sdn Bhd = 2-4 bulan

ii) Medan Prestasi Sdn Bhd = 1-2 minggu

iii) Sriera Development Sdn Bhd (Dalam Penggulungan) = 2-3 bulan

iv) Cekap Mesra Development Sdn Bhd = 2-3 bulan

v) Syarikat Muliajaya Sdn Bhd = 2-3 bulan

vi) Kenshine Corporation Sdn Bhd (Dalam Penggulungan) = 2-3 bulan

Terdapat juga sesetengah Pemaju yang meminta bayaran seperti tunggakan penyelenggaraan, kos pentadbiran dan lain-lain sebelum mereka mengeluarkan surat pengesahan. Kami senaraikan kos yang diminta oleh Pemaju/Pelikuidasi untuk rujukan :-

i) Sriera Development Sdn Bhd (Dalam Penggulungan) = > RM 4,000.00 (bergantung kepada tunggakan kos penyelenggaraan Penjual dengan Pemaju)

ii) Cekap Mesra Development Sdn Bhd = > RM 1,000.00

iii) Medan Prestasi Sdn Bhd = RM 50.00

iv) Talam Industries Sdn Bhd = 1% daripada harga jualan berdasarkan Perjanjian Prinsipal Jual beli.

Oleh yang demikian, masa yang lama akan diambil sekiranya Penjual tidak mempunyai modal untuk membuat bayaran kepada Pemaju bagi tujuan pengeluaran surat pengesahan. Di samping itu, kehilangan dokumen asal seperti Perjanjian Prinsipal Jual Beli, Perjanjian Pinjaman, Perjanjian Deed of Receipt & Reassignment, dan lain-lain akan menyukarkan lagi proses jualan kerana bank Pembeli memerlukan kesemua dokumen asal berikut bagi tujuan pengeluaran duit rumah. Sekiranya pihak Penjual masih tidak menjumpai dokumen asal seperti yang diminta, maka pihak Penjual harus pergi ke balai polis dan membuat aduan mengenai kehilangan dokumen dan Peguam akan menyerahkan laporan polis beserta surat akuan Penjual kepada bank Pembeli bagi tindakan selanjutnya pihak mereka.

Oleh yang demikian, walaupun tiada proses penebusan pinjaman, masih terdapat banyak perkara di luar kawalan peguam yang mempengaruhi tempoh penyelesaian sesuatu transaksi. Kelewatan tidak semesti berpunca daripada Peguam, sebaliknya perlu dilihat berdasarkan keseluruhan proses dan pihak-pihak terlibat.

6. PEGUAM BOLEH MEMPERCEPATKAN SEMUA URUSAN DENGAN HANYA MENGHANTAR SURAT

Ada proses yang berada di luar kawalan Peguam seperti mendapat kelulusan Pemaju, pelepasan Bank, urusan Pejabat Tanah dan Pihak Berkuasa.

7. KUNCI RUMAH MESTI DISERAHKAN SELEPAS MEMBAYAR DUIT WANG BEZA

‘Saya dah membayar duit wang beza, selebihnya bank akan bayar. Jadi tolong minta kunci dengan Peguam Penjual’.

Seperti tertakluk dalam terma Perjanjian Jual Beli, amnya kunci hanya diserahkan selepas Penjual menerima pembayaran penuh daripada pihak Pembeli. Walaupun Pembeli telah membuat bayaran duit wang beza, tetapi Penjual masih belum menerima baki duit jualan rumah, jadi kunci masih belum boleh diserahkan kepada Pembeli.